Concepto de Administración

En todo conjunto residencial o inmueble regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, una vez efectuada la venta del 75% de los apartamentos o locales, debe constituirse la Junta de Condominio. Este nombramiento resulta de la celebración de una asamblea y es en esta oportunidad en la cual los copropietarios ratifican o designan, según sea el caso, la persona natural o jurídica que se encargará de “la administración” del inmueble.

A partir de ese momento, la comunidad de copropietarios dirige de forma autónoma la administración del condominio.
Es por este aspecto y por lo fundamental y obligatorio que resulta para el condominio la figura del administrador, que resaltaremos sus aspectos jurídicos más importantes:

1-UBICACIÓN Y CONCEPTO:

El Administrador es la persona natural o jurídica que se encarga de resolver, conforme a las previsiones legales,  los asuntos cotidianos de la comunidad de copropietarios, bajo la supervisión o control de la Junta de Condominio.

El fundamento legal que da origen a su existencia se encuentra en el artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, el cual señala: “La administración de los inmuebles de que trata esta Ley, corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. Hay otros artículos que regulan su actuación y que señalaremos de seguida.

2-CÓMO ES DESIGNADO?

Inicialmente la promotora del Conjunto o Centro Comercial, lo designa o ejerce sus funciones, luego, una vez efectuada la venta del 75% de los apartamentos o locales, la comunidad de copropietarios designa al Administrador, mediante la celebración de una Asamblea.

3-CUÁNTO DURA EL EJERCICIO DE SUS FUNCIONES?.

El artículo 19 de la ley de Propiedad Horizontal, establece que las funciones del Administrador se desempeñarán por el período de un año (01) aunque puede ser revocada en cualquier momento o reelegida, mediante acuerdo de asamblea de copropietarios.

4-QUIÉN DESIGNA, REVOCA O REELIGE AL ADMINISTRADOR?

La Asamblea de copropietarios es la entidad que puede designar, revocar o reelegir al administrador. Sin embargo, mediante acuerdo de la propia asamblea, puede  reglamentar la actuación del Administrador.

5-CUÁLES SON LAS FUNCIONES DEL ADMINISTRADOR?.

Administrar es cuidar, gestionar, dirigir con sentido común y criterio de eficiencia, cualquier negocio o asunto, por ello, el Administrador o Administradora, debe llevar a cabo diligentemente todas las actuaciones que conlleven a cumplir con sus funciones. En el caso de los condominios, podemos decir que el Administrador debe efectuar los actos de conservación y administración que requieran los bienes comunes. El artículo 20 de la ley de Propiedad Horizontal, señala las atribuciones principales del Administrador, el cual invitamos a leer. Considero importante resaltar lo siguiente: El Administrador es la persona que representa a la comunidad de copropietarios en los negocios con terceros y en las actuaciones judiciales. Aunque sea la propia comunidad la que contrate o negocie, es el Administrador quién debe representarla. 

El Administrador se encarga de los asuntos relacionados con la simple administración o administración ordinaria, cualquier situación que exceda de este tipo de actos, debe ser consultado a la comunidad de copropietarios o a la Junta de Condominio para su aprobación. Son cuatro los tipos de actos que el Administrador desempeña: Actos materiales, por ejemplo, procurar el cuido y vigilancia de las áreas comunes, reparaciones menores, etc.; Actos contables, que se traduce en las tareas de contabilidad de la comunidad; Actos ejecutivos, tales como las convocatorias a las asambleas de copropietarios y Actos Jurídicos, cuando la Administradora ejerce la representación obligatoria de el condominio en cualquier juicio. 

El administrador es un mandatario de la comunidad, es un apoderado que debe seguir las instrucciones que le dicte la comunidad de copropietarios a través de los dictámenes de la junta de condominio o de los acuerdos de Asamblea de copropietarios.

6- GARANTÍA QUE DEBE PRESTAR EL ADMINISTRADOR.

Se entiende por garantía, la seguridad o protección que se otorga frente a una situación riesgosa. La ley de Propiedad Horizontal no distingue qué tipo de garantía debe prestar el Administrador, lo que sí señala es que “debe” prestarla; es obligatorio. Hay que aclarar, no obstante, que el buen nombre o reputación comercial que pueda tener una empresa administradora, puede ser considerado como una garantía o, el buen desempeño y credenciales demostrados por una persona en particular, también puede ser considerado como tal. La garantía jurídica más usual, es la fianza personal que en el caso que tratamos, pudiera recaer en la persona de alguno de los socios o directores de la empresa administradora o, de un tercero, en caso de que el administrador designado sea una persona natural. Si no ha sido vendido el 75% de los apartamentos o locales, la garantía debe ser suficiente a juicio del promotor y del acreedor hipotecario, en caso de que lo hubiere. Sin embargo, en la práctica, la mejor garantía resulta de la oportuna supervisión por parte de la Junta de Condominio y del resultado diario de las gestiones del propio administrador.